LMNP 2025 : Ce qui change pour l’amortissement en cas de revente

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) a longtemps séduit les investisseurs grâce à un double avantage : la possibilité d’amortir le bien immobilier pour réduire considérablement l’imposition sur les loyers et ne pas avoir à reporter l'amortissement au moment de la revente.

Or, depuis le 1er janvier 2025, un changement législatif majeur est venu modifier les règles du jeu ; avec la réintégration de l’amortissement pratiqué en cours de location au moment de la revente du bien.

L’amortissement en LMNP, c'est quoi l’avantage ?

En optant pour le régime réel, le loueur en meublé peut déduire de ses loyers imposables l’ensemble des charges (frais de gestion, intérêts d’emprunt, taxe foncière, etc.), ainsi que l’amortissement du bien, c’est-à-dire sa perte de valeur comptable répartie dans le temps.

Le terrain n’est lui pas amortissable car à juste titre, le législateur considère qu’il ne perd pas de valeur avec le temps.

L’amortissement est un mécanisme qui permet de limiter voire supprimer la fiscalité locative pendant plusieurs années.

Exemple d’un calcul d’amortissement

Prenons un exemple concret : un T2 acheté 150.000 €, avec une quote-part de foncier représentant 15 % du prix (soit 22 500 €). Le foncier n’étant pas amortissable, la base amortissable est donc de :

👉 150 000 € – 22 500 € = 127 500 €

En conservant les mêmes proportions que précédemment, on obtient la répartition suivante:

Composant	Pondération	Montant	Durée amortissement	Amortissement annuel
Structure	40 %	51 000 €	> 50 ans	1 020 €
Toiture	10 %	12 750 €	20 à 25 ans	510 €
Électricité	20 %	25 500 €	15 à 30 ans	1 700 €
Agencement	20 %	25 500 €	5 à 10 ans	2 550 €
Étanchéité	10 %	12 750 €	15 à 20 ans	638 €

Total de l’amortissement de la première année : 6 418 €

Le mobilier et l’électroménager, souvent présents en location meublée, peuvent également être amortis séparément (sur environ 5 à 10 ans), ce qui augmente encore l’amortissement total constaté chaque année.

Le montant des amortissements diminue au fil des années à mesure que les composantes arrivent en fin de cycle. Cela permet une optimisation fiscale progressive pendant la durée de détention du bien.

Ce qui a changé avec la loi de finances 2025 :

Jusqu’alors, en cas de revente, les amortissements déduits ne venaient pas réduire le prix d’achat du bien dans le calcul de la plus-value imposable. Cela permettait de bénéficier du régime des plus-values des particuliers sans réintégrer l’économie fiscale réalisée.

Depuis le 1^ier janvier 2025 :

 Les amortissements doivent désormais être réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente.

Les biens ayant été loués sous le régime micro-BIC ne sont pas concernés par cette réintégration. Aucun amortissement n’ayant été comptabilisé, il n’y a rien à réintégrer.

Exemple « simplifié » de la réintégration des amortissements lors de la revente d’un bien :

- Prix d’achat : 200.000€

- Amortissements pratiqués : 70.000€

- Prix de revente : 250.000 €

➡️ Avant 2025:

- Plus-value imposable = 250.000 € - 200.000 € = 50.000€

➡️ Depuis 2025:

- Plus-value imposable = 250.000€ - 200.000€ + 70.000€= 120.000€

Soit une assiette taxable qui augmente de 70.000€ donc sensiblement du fait de la réforme.

Pour autant, avant de trancher, il convient de regarder un deuxième paramètre ; celui de la durée de détention du bien.

La loi prévoit des abattements sur l’Impôts et les prélèvements sociaux pour durée de détention. Pour plus de précisions, voir ici notre article sur le sujet !

Le régime applicable reste celui des plus-values des particuliers (article 150 U du CGI)

- Les abattements pour durée de détention sont maintenus :

  - de 6 ans à 22 ans pour l’IR

  - Jusqu’à 30 ans pour les prélèvements sociaux

Prenons 1 exemple pour en mesurer les effets :

➡️ Bien acheté 100.000€ et revendu 150.000€ après 10 ans:

- Amortissements pratiqués : 40.000€

- Plus-value imposable = 150.000€ - 100.000€ + 40.000€= 90.000€

Scénario	Avant réforme	Après réforme (2025)
Plus-value imposable	50 000 €	90 000 €
Base IR (abattement 30 %)	35 000 €	63 000 €
Impôt sur le revenu (19 %)	6 650 €	11 970 €
Base PS (abattement 12 %)	44 000 €	79 200 €
Prélèvements sociaux (17,2 %)	7 568 €	13 622€
Total impôt dû	14 218 €	25 592€

Avec la réforme, la fiscalité globale (IR+PS) est de 25.592€ versus 14.218€ avant. 

En synthèse :

Cette évolution législative si elle a fait l’objet d’une petite bombe patrimoniale pour certains loueurs ; elle n’a en revanche pas eu beaucoup d’impacts pour d’autres qui ont une stratégie de long terme.

Grâce aux abattements pour durée de détention vous éviter la réintégration des amortissements.

Pour autant, certaines situations permettent d'annihiler cet effet de la réintégration des amortissements. Retrouvez les dans notre article ici !

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