SCI : de sa création à son extinction

guilhemdetrie
28 août
3 min de lecture

Créer une SCI, ce n’est pas juste "acheter à plusieurs". C’est fonder une structure juridique, avec des règles, des obligations, et une vie bien à elle.

Retenez bien que les biens que vous confierez à votre SCI ne seront pas votre propriété mais celle de la SCI. Vous deviendez possesseur de parts d'une société.

Voici en synthèse tout ce qu’il faut savoir de la création à l'extinction d'une SCI.

La constitution de la SCI : les grandes étapes:

1. La réflexion préalable

Avant de foncer tête baissée, il faut se poser quelques questions clés :

Pourquoi créer une SCI ? (gestion, transmission, investissement...)
À deux ou à plusieurs ? (il faut au moins deux associés)
À l’IR ou à l’IS ? (régime fiscal déterminant pour la suite)
Apports en numéraire ou en nature ? (cash ou bien immobilier)

Conseil : mieux vaut anticiper que corriger. S’entourer d’un notaire ou d’un conseiller est fortement recommandé, surtout si un bien est apporté dès la création.

2. Rédaction des statuts

Les statuts, c’est la constitution de la SCI.

Ils fixent les règles du jeu :

Dénomination sociale (le nom de la SCI)
Objet social (ex : « acquisition, gestion et location de biens immobiliers »)
Durée de vie (souvent 99 ans)
Adresse du siège social
Montant du capital social (fixe ou variable, librement défini)
Répartition des parts entre les associés
Modalités de cession des parts (notamment entre associés, à des tiers, ou en cas de décès)
Nom du ou des gérants
Règles de gestion spécifiques
Règles de gestion en cas de décès et ou sortie d'un associé

Forme libre, mais mieux vaut passer par un pro pour éviter les statuts bancals ou imprécis.

3. Enregistrement et immatriculation

Signature des statuts
Publication d’un avis de constitution dans un journal d’annonces légales
Dépôt du dossier au greffe du tribunal de commerce, qui comprend :
- Un exemplaire des statuts
- Un formulaire M0 rempli
- Une attestation de parution dans le journal d’annonces légales
- Une pièce d’identité du gérant
- Justificatif d’adresse du siège social

À l’issue de cette démarche, la SCI obtient :

Son extrait Kbis (comme toute société)
Son numéro SIREN
Et... commence officiellement sa petite vie de société.

Suivi et obligations pendant la vie de la SCI

Créer une SCI, c’est bien. Mais il ne faut pas l’oublier au fond d’un tiroir ensuite.

Obligations administratives

Tenue d’une assemblée générale annuelle (AG)
- Objectif : approuver la gestion de la SCI par le gérant, statuer sur les résultats
- Un procès-verbal est rédigé et conservé
Tenue d’un registre des décisions (obligatoire)
Mise à jour des statuts en cas de modification importante (changement de gérant, cession de parts, etc.)
Déclaration des bénéficiaires effectifs (associés détenant plus de 25 %)

Obligations fiscales et comptables

Pour une SCI à l’IR :

Déclaration de résultats annuelle (formulaire 2072), envoyée par la SCI
Chaque associé reçoit un état individuel de ses revenus fonciers à déclarer dans sa déclaration perso (2044 ou 2042)
Comptabilité simple recommandée mais pas obligatoire (tableau de suivi suffisant)
Déclaration de la TVA uniquement si activité imposable (rare)

Pour une SCI à l’IS :

Comptabilité commerciale obligatoire (bilan, compte de résultat, annexe)
Déclaration de résultats annuelle sur formulaire 2065
Paiement de l’IS (acompte et solde)
Tenue rigoureuse des amortissements, provisions, etc.
Souvent besoin d’un expert-comptable

À noter : une SCI peut passer de l’IR à l’IS (irrévocable), mais pas l’inverse. Une exception néanmoins existe puisque si à la création vous décidez que la SCI soit à l’IS, vous avez 5 ans pour confirmer ce choix ou revenir à l’IR. Vigilance tout de même car ce rétro-pédalage aura des conséquences fiscales plus ou moins importantes.

Événements de la vie d’une SCI

Cession de parts