La gérance d'une SCI: tout comprendre

Définir le mode de gérance d'une SCI est un paramètre essentiel dans la création d'une SCI. La réflexion doit concerner le moment de la création mais aussi et surtout tous les évènements de vie de la SCI qui auront une conséquence sur ladite gérance.

Qui peut être gérant d’une SCI ?

Le gérant peut être :

• Un associé ou un tiers

• Une personne physique (souvent un membre de la famille)

• Une personne morale (plus rare, mais légal)

La nomination se fait :

• Dans les statuts

• Ou par décision des associés en AG

Il peut être gérant unique ou co-gérant, selon les besoins.

Pouvoirs du gérant : un rôle opérationnel… à encadrer

Le gérant peut réaliser :

• La gestion courante (loyers, charges, contrats…)

• Des opérations bancaires

• Des travaux dans les limites statutaires

• La représentation de la SCI auprès des tiers

Les statuts définissent ses pouvoirs, mais certains actes (vente de bien, emprunt important) nécessitent un vote des associés.

Et si le gérant est rémunéré ?

Oui, un gérant de SCI peut être rémunéré pour ses fonctions.

Mais attention : cela a des conséquences fiscales non négligeables, pour lui comme pour la SCI.

1. Rémunération : déductible ou pas ?

Tout dépend du statut du gérant (associé ou non) et du régime fiscal de la SCI (IR ou IS) :

• SCI à l’IR : rémunération du gérant associé = non déductible

• SCI à l’IS : rémunération du gérant (associé ou non) = déductible du résultat imposable

2. Et pour le gérant, côté imposition ?

Le gérant devra déclarer sa rémunération en fonction de son profil :

Cas de figure	Catégorie fiscale de la rémunération
Gérant non-associé	Traitements et salaires
Gérant associé (SCI à l’IR)	Revenus fonciers
Gérant associé (SCI à l’IS)	Article 62 du CGI (revenus assimilés à salaires)

Ces revenus peuvent impacter l’assiette des prélèvements sociaux et potentiellement l’éligibilité à certains dispositifs (type exonérations, abattements…).

Démembrement et gérance : qui vote, qui pilote ?

En cas de démembrement (usufruit/nue-propriété), la gestion reste dans les mains de l’usufruitier pour les décisions courantes.

ATTENTION: S’ils n’ont plus de part en pleine propriété les parents perdent la qualité d’associés et ne seraient donc plus associés aux délibérations

Pour conserver « le pouvoir » les parents doivent :

• conserver des parts en pleine propriété afin de conserver la qualité d’associé et pouvoir participer à toutes les décisions de la société ;

• aménager avant donation les statuts pour étendre les droits de vote de l’usufruitier au-delà du seul droit de voter la distribution des bénéfices. Cela se fera notamment avec des droits de votes renforcés et des clauses spécifiques.

Les enfants n’interviennent qu’en cas de décisions extraordinaires (vente d’un bien, modification des statuts…)

Et si l’un des conjoints décède ?

En l’absence de précaution, le conjoint survivant peut se retrouver minoritaire, ou contraint de gérer la SCI avec les enfants devenus pleins propriétaires des parts du défunt.

Comment garder la main sur la gérance ?

Voici quelques clés pour anticiper les aléas :

• Clauses statutaires de gérance : désignation claire, reconduction automatique du gérant survivant

• Clauses de vote : préciser que l’usufruitier vote seul pour la gestion courante

• Gérance statutaire prolongée : prévoir qu’en cas de décès, le survivant reste gérant sans re-vote ou prévoir une désignation (ou révocation) du gérant à l’unanimité. Il sera ainsi quasi impossible de révoquer le parent survivant.

• Gérant suppléant désigné à l’avance

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