Première cession d’un logement autre que la résidence principale : une exonération sous conditions

La fiscalité des plus-values immobilières est un domaine complexe, mais elle recèle certaines opportunités intéressantes.

Parmi elles, l’exonération prévue par l’article 150 U, II-1° bis du CGI, qui permet, sous conditions, d’échapper à l’impôt lors de la cession d’un logement autre que la résidence principale.

Cette mesure vise à encourager l’accession à la propriété en résidence principale.

Mais ses conditions d’application sont strictes, et l’administration fiscale en contrôle l’usage de près.

Le principe de l’exonération

La plus-value réalisée lors de la première cession d’un logement autre que la résidence principale peut être exonérée si trois conditions sont réunies :

1. Le vendeur n’a pas été propriétaire de sa résidence principale dans les quatre années précédant la cession, que ce soit directement ou par personne interposée.

2. Le prix de vente est réemployé, en totalité ou partiellement, dans les 24 mois qui suivent la cession, pour acquérir ou construire la résidence principale du cédant.

   • Si le réemploi est total, la plus-value est totalement exonérée.

   • Si le réemploi est partiel, l’exonération est proportionnelle au prix réemployé.

3. Il s’agit de la première cession d’un logement autre que la résidence principale bénéficiant de ce régime.

Une subtilité confirmée par la réponse ministérielle du 3 juin 2025

Le 3 juin 2025, le ministre de l’Économie et des Finances s’est prononcé sur ce dispositif (RM Ranc, n°4693, JOAN, p. 4331). Il a apporté des précisions importantes :

• La résidence principale s’entend du lieu où le contribuable réside habituellement pendant la majeure partie de l’année.

• Cette notion implique une occupation effective et durable. Elle est incompatible avec une utilisation temporaire du logement.

• Le Gouvernement a précisé que l’affectation du logement à la résidence habituelle doit être suffisamment significative pour que l’administration ne puisse en contester la réalité.

• Aucune durée minimale d’occupation n’est fixée par la loi. L’administration apprécie la situation au cas par cas, sous le contrôle du juge de l’impôt.

Conséquences pratiques

L’exonération ne s’applique donc pas automatiquement. Pour être sécurisée, l’opération doit répondre à deux exigences :

• Sincérité de l’installation : il faut prouver que le logement acquis en réemploi devient réellement le lieu de vie habituel.

• Durée significative d’occupation : bien qu’aucun seuil chiffré ne soit prévu, une occupation trop brève ou manifestement artificielle expose à un risque de remise en cause par l’administration.

Des éléments concrets pourront être utilisés en cas de contrôle : changement d’adresse fiscale, consommation d’énergie, abonnements, scolarisation des enfants, etc.

Ces indices ne sont pas qu'un listing théorique. L'administration y a quotidiennement recours; et avec la mise à disposition de nouvelles données et de l'IA, ce sera de plus en plus facile pour elle de vérifier.

En résumé

L’exonération prévue par l’article 150 U, II-1° bis du CGI constitue une opportunité précieuse pour les personnes qui souhaitent financer leur résidence principale grâce à la vente d’un autre logement.

Elle permet, dans certaines situations, d’échapper totalement ou partiellement à l’imposition de la plus-value.

Toutefois, l’administration fiscale veille à ce que cette exonération ne soit pas détournée de son objectif. L’occupation effective et durable du logement acquis en réemploi est une condition essentielle. En l’absence de durée minimale définie par les textes, chaque situation sera appréciée au cas par cas, ce qui invite les contribuables à agir avec prudence et transparence.

Pour élargir la réflexion, vous pouvez également consulter mon article sur le calcul de la plus-value de cession d'un bien immobilier. C'est ICI !

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