Neutraliser les effets de la réintégration des amortissements en cas de revente d'un bien en LMNP
- guilhemdetrie
- 1 août 2025
- 2 min de lecture
La réintégration des amortissements pratiqués en cours de location pour un bien en LMNP lors de sa revente, bien que devenue la règle depuis le 1ier janvier 2025, se voit offrir quelques cas d'exonérations qu'il convient de bien connaître
1- Donation du bien (avec réserve d’usufruit ou non)
La donation purge la plus-value, amortissements inclus. En effet, le donataire reprend le bien à sa valeur vénale au jour de la donation. La plus-value latente, calculée depuis le prix d’acquisition, n’est pas imposée. Cela signifie que les amortissements pratiqués jusqu’à la donation ne seront jamais réintégrés fiscalement.
Il conviendra néanmoins a bien s'acquitter des droits de donation, qui eux seront dus.
2- Revente exonérée après 30 ans de détention
Au régime des plus-values des particuliers, la détention longue donne droit à des abattements progressifs :
Exonération totale d’impôt sur le revenu après 22 ans,
Exonération totale de prélèvements sociaux après 30 ans.
Si la vente intervient au-delà de ces durées, même si les amortissements augmentent la plus-value, ils n'ont plus d’impact puisque la plus-value est totalement exonérée.
3- Transmission par décès
En cas de succession, le bien est réputé acquis par les héritiers à sa valeur vénale au jour du décès.
Cela purge aussi bien la plus-value que les amortissements passés.
Les amortissements n’ont donc aucun effet fiscal rétroactif, même si le bien avait été fortement amorti sous le statut LMNP.
Le repreneur peut recommencer un nouveau cycle d’amortissement sur la nouvelle valeur du bien (avec précaution comptable).
4- Revente sans plus-value comptable malgré la réintégration
Si le bien est vendu à un prix très proche du prix d’achat initial (ou en dessous), la réintégration des amortissements n’aura qu’un effet limité ou nul, car la plus-value imposable reste faible, voire inexistante. Cela peut se produire :
Sur des marchés stagnants ou baissiers,
Pour des biens revendus rapidement,
Si les amortissements n’étaient pas significatifs.
5- Vente du bien avec réemploi dans l'achat de la résidence principale
Sous certaines conditions, la vente d’un bien immobilier peut bénéficier d’une exonération totale de la plus-value si le produit de la vente est entièrement réemployé dans l’acquisition (ou la construction) de la résidence principale du vendeur.
Conditions principales :
Le vendeur n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 années précédant la vente.
Le bien vendu n’était pas la résidence principale, mais un logement locatif (LMNP dans notre cas).
Le prix de cession est réutilisé dans un délai de 12 mois (sur justificatifs cela peutre être plus long) pour acheter (ou faire construire) sa résidence principale.
Dans ce cas, la plus-value n’est pas imposée, y compris la part issue de la réintégration des amortissements.
Ce cas est peu connu mais particulièrement intéressant pour les LMNP qui souhaitent mettre fin à leur activité locative pour devenir propriétaires de leur résidence principale (notamment les primo-accédants ou jeunes retraités).
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