SCPI : Tout ce qu’il faut savoir avant d’investir

Vous cherchez à investir dans l’immobilier sans les tracas de la gestion locative?

Les SCPI, ou Sociétés Civiles de Placement Immobilier, sont une solution de plus en plus prisée par les épargnants français.

Elles permettent d’accéder à un patrimoine immobilier diversifié à partir de quelques milliers d’euros, avec une gestion entièrement déléguée. Retrouvez plus de détails sur l'article que j'avais déjà publié.

Maintenant que vous savez ce qu'est une SCPI et avant de sauter le pas, il est important de vérifier plusieurs critères qui permettront de vous donner des indications sur la bonne santé et la solidité de la SCPI.

Faisons un focus sur les 10 principaux critères (il en existe d'autres).

Les 10 critères à analyser avant d’investir

1. Taux de distribution

Le rendement versé sur l’année en pourcentage du prix moyen de part. Attention à ne pas regarder ce chiffre seul. Il faut l’analyser sur plusieurs années.

➡️ Exemple : Une SCPI qui affiche 5,5 % depuis 5 ans est souvent plus fiable qu’une SCPI à 6,2 % une seule année.

2. Taux de Rendement Interne (TRI)

Ce taux intègre les revenus et l’évolution du prix de la part sur une période longue (souvent 10 ans). Il reflète la rentabilité globale.

➡️ Utile pour comparer les performances passées de plusieurs SCPI.

3. Ratio prix de part / valeur de reconstitution

Cela vous indique si le prix d’achat de la part est proche de la valeur réelle du patrimoine détenu. En 2023 et 2024, plusieurs SCPI ont été obligées de revoir nettement à la baisse le prix de leur part.

➡️ Un prix inférieur à la valeur de reconstitution peut représenter une opportunité d’achat.

4. Taux d’occupation financier

Proportion des loyers réellement perçus par rapport au potentiel maximal.

➡️ Un taux supérieur à 90 % est souvent un bon signe de dynamisme locatif.

5. Durée moyenne des baux

Plus la durée moyenne des baux est longue, plus la visibilité sur les revenus futurs est élevée.

➡️ Idéalement, au-delà de 6 ans.

6. Diversification géographique et sectorielle

Une SCPI investie uniquement dans des bureaux à Paris est plus vulnérable qu’une autre diversifiée sur des commerces, entrepôts, cliniques, etc., en France comme en Europe.

7. Niveau d’endettement

Certaines SCPI utilisent l’emprunt pour acheter des biens. Un taux d’endettement maîtrisé (<20 %) est souvent recommandé. Gardez à l'idée que le principe est qu'une SCPI investit grâce aux capitaux apportés par ses actionnaires.

8. Report à Nouveau (RAN)

Les SCPI conservent une partie des loyers en réserve pour compenser une éventuelle baisse temporaire des revenus. Un RAN supérieur à 3 mois de distribution est rassurant.

9. Détention du capital

Vérifiez la répartition entre particuliers et institutionnels. Une trop forte présence institutionnelle peut créer des à-coups en cas de sortie massive; voire des difficultés à racheter ses parts.

10. Liquidité

Certaines SCPI gèrent bien les demandes de retrait grâce à un marché secondaire actif ou un fonds de remboursement. D’autres peuvent mettre plusieurs mois à rembourser un investisseur.

🏢 Secteurs d'investissement des SCPI

Les SCPI peuvent investir dans une large gamme d’actifs immobiliers :

➡️ Bureaux

➡️ Établissements de santé (cliniques, EHPAD)

➡️ Campings et résidences de loisirs

➡️ Logistique et entrepôts

➡️ Commerce de proximité

➡️ Immobilier résidentiel

➡️ Immobilier européen (Allemagne, Espagne, Benelux...)

Vous l'avez compris, les SCPI sont un outil patrimonial efficace, accessible et diversifié. Comme tout placement, elles nécessitent une analyse rigoureuse et un accompagnement professionnel.

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