La SCI à l’IR (impôt sur les revenus)

La Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique permettant à plusieurs personnes (membres de la même famille, sociétés, amis,...) de détenir ensemble un ou plusieurs biens immobiliers.

Pour les puristes, il s’agit d’une société civile dont l’objet social intégré aux statuts, sera immobilier. C’est pour cela qu’il existe des sociétés civiles dites patrimoniales ayant un univers d’investissement plus étendu avec notamment des valeurs financières.

En SCI à l’IR, ce ne sont pas les bénéfices de la société qui sont imposés, mais directement les associés, au prorata de leurs parts, dans leur propre déclaration de revenus.

L’utilité de la SCI à l’IR:

• Gérer un patrimoine immobilier à plusieurs, tout en évitant l’indivision (source classique de conflits familiaux).

• Préparer une succession en douceur, grâce à la transmission progressive des parts.

• Optimiser fiscalement, notamment avec des parts démembrées (nue-propriété/usufruit).

• Investir à plusieurs, que ce soit entre amis, conjoints, frères et sœurs, ou en famille élargie.

Quels types de biens dans une SCI à l’IR ?

• Immeubles locatifs

• Maisons familiales

• Résidences secondaires

• Biens à usage mixte (pro + perso)

• Terrains à bâtir (si l’objectif est de conserver, pas de construire pour revendre)

Attention : la SCI ne convient pas pour de l’achat-revente régulier (activité commerciale interdite en SCI classique).

Qui peut être associé ?

Tout le monde ou presque :

• Personnes physiques (majeures ou mineures)

• Personnes morales (autres sociétés)

• Membres d’une même famille ou non

Le nombre d’associés minimum est de 2. Parfois, il arrive notamment en cas de décès d'un associés que la SCI se retrouve avec un associé. Il est recommandé, pour éviter tout risque fiscale, de ne pas rester dans cette situation longtemps.

Enjeux fiscaux de la SCI à l’IR

Les revenus générés par la SCI sont taxés chez les associés, dans la catégorie des revenus fonciers:

• Si l’immeuble est loué : les loyers perçus sont répartis entre les associés et déclarés dans leurs revenus.

  • Régime micro-foncier : si les revenus fonciers < 15 000 €, abattement de 30%.

  • Régime réel : déduction des charges (travaux, intérêts d’emprunt, assurances…).

• Si la SCI est déficitaire : chaque associé peut imputer sa quote-part de déficit sur ses autres revenus fonciers (ou parfois sur son revenu global dans certaines limites).

• Pas d’imposition sur la société.

Et c’est ici que la douleur fiscale commence :

Les revenus fonciers nets sont ajoutés au revenu global de chaque associé. Ils sont donc imposés à son taux marginal d’imposition (TMI), plus les prélèvements sociaux de 17,2%.

Exemple concret :

Un associé dans la tranche marginale à 30% verra ses revenus fonciers taxés à 47,2%:

• 30% d’impôt sur le revenu

• 17,2% de prélèvements sociaux

Et cela peut même aller au-delà 62,2% pour un TMI de 45 % ! (C’est énorme !)

ATTENTION: La SCI à l’IR est civile, pas commerciale. Elle ne doit donc pas exercer d’activité commerciale, sous peine de perdre son régime fiscal privilégié et d’être automatiquement requalifiée à l’IS.

Deux cas fréquents de faux pas :

1. La location meublée

   • Oui, elle est considérée comme une activité commerciale par nature, en BIC.

   • Si la SCI réalise des revenus de location meublée supérieurs à 10 % de son chiffre d’affaires total, elle basculera à l’impôt sur les sociétés.

   • Si la location meublée est "occasionnelle" ou destiné à un membre de la famille, le seuil des 10 % devra être strictement surveillé.

2. La revente d’électricité photovoltaïque

   • Exemple typique : une SCI installe des panneaux solaires sur la toiture de son bien.

   • Si elle revend l’électricité à EDF ou un autre fournisseur, cela constitue une activité commerciale accessoire.

   • Là encore, si ces revenus dépassent 10 % du CA global, même sanction : bascule à l’IS.

Revente d’un bien immobilier en SCI à l’IR : le régime des particuliers

Quand une SCI à l’IR revend un bien immobilier, la plus-value est imposée au régime des plus-values immobilières des particuliers.

Cela signifie :

• Calcul de la plus-value:

  Prix de vente – Prix d’acquisition (majoré des frais d’acquisition et travaux non déduits des revenus fonciers)

• Imposition :

  • 19 % d’impôt sur le revenu

  • 17,2 % de prélèvements sociaux

  • Soit 36,2 % au total… avant abattements pour durée de détention

• Abattements pour durée de détention :

  • IR (19 %) : exonération totale au bout de 22 ans

  • Prélèvements sociaux (17,2 %) : exonération totale au bout de 30 ans

• Surtaxe sur les grosses plus-values : au-delà de 50 000 € de plus-value par associé, une surtaxe s’applique (jusqu’à 6 %)

Avantages de la SCI à l’IR

• Simplicité de gestion comptable (pas d’obligation de bilan, sauf cas particuliers)

• Fiscalité transparente (imposée chez l’associé)

• Transmission facilitée (donation de parts plus souple qu’un bien indivis)

• Déductibilité des charges, des intérêts d’emprunt et de l'assurance emprunteur

• Déficits imputables sur les revenus fonciers

• Suivi individualisé de la fiscalité

Inconvénients de la SCI à l’IR

• Pas de possibilité d’amortir le bien (contrairement à la SCI à l’IS)

• Imposition potentiellement lourde si les associés sont dans des tranches marginales élevées

• Moins souple pour réinvestir les revenus (puisqu’ils remontent aux associés)

• Responsabilité indéfinie des associés (chaque associé est responsable des dettes sociales à hauteur de sa quote-part)

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