La SCI à l’IS (Impôt sur les Sociétés)

La SCI à l’IS est une société civile immobilière qui, par choix ou par obligation, relève de l’Impôt sur les Sociétés.

Contrairement à la SCI à l’IR où l’imposition est "transparente", ici, c’est la société elle-même qui est imposée sur ses bénéfices.

Ce choix est irrévocable, sauf pendant les 5 années suivant la création ; alors on ne clique pas trop vite sur “valider” sans en comprendre les conséquences.

Une étude préalable est essentielle.

Fonctionnement

• Identique à la SCI à l’IR en matière de constitution, statuts, associés, gérance.

• Mais avec une comptabilité commerciale obligatoire : bilan, compte de résultat

• Les bénéfices sont imposés à deux niveaux : d’abord dans la société (IS), puis potentiellement chez l’associé s’il perçoit des dividendes (IR).

L’utilité de la SCI à l’IS

• Investir dans l’immobilier locatif, en maximisant les charges déductibles.

• Faire de l’optimisation fiscale à long terme pour des personnes déjà fortement imposées.

• Démarche de développement patrimoniale: réinvestir les bénéfices sans alourdir l’imposition personnelle.

Elle est souvent utilisée par :

• Des entrepreneurs immobiliers

• Des professions libérales

• Des familles avisées (et bien conseillées)

• Des SCI patrimoniales cherchant à faire du meublé ou des montages complexes

Quels types de biens dans une SCI à l’IS ?

L’univers d’investissement est très large dans une SCI à l’IS :

• Biens locatifs classiques (habitation, bureaux, entrepôts)

• Immobilier d’entreprise

• Meublé (LMNP/LMP)

• Résidences services (EHPAD, étudiantes…)

• Locaux commerciaux

À noter : la SCI à l’IS peut amortir le bien, même si elle ne peut pas déduire le coût du terrain.

Qui peut être associé ?

Même topo qu’à l’IR :

• 2 associés minimum

• Personnes physiques ou morales

• Pas besoin d’être de la même famille

• Pas de plafond de revenus, pas de conditions spécifiques

Enjeux fiscaux de la SCI à l’IS

• Impôt sur les bénéfices : taux réduit à 15% jusqu’à 42 500 € de bénéfices, puis 25% au-delà.

• Amortissements : le bien (hors terrain) est amorti comptablement, ce qui réduit très fortement le bénéfice imposable.

• Charges déductibles : intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion, honoraires…, frais d’acquisition, …

• Dividendes versés : imposés à 30% chez les associés (flat tax) ou selon le barème progressif si option pour le PFU.

Revente d’un bien en SCI à l’IS : un retour de boomerang fiscal

La revente d’un bien en SCI à l’IS se traduit par une double imposition, qu’il faut impérativement anticiper.

1. Première couche : l’impôt sur les sociétés

La plus-value est dite professionnelle, car la société relève de l’IS.

• Elle se calcule comme suit : Prix de vente – Valeur nette comptable (VNC) du bien.

• Comme la SCI à l’IS a amorti le bien pendant des années, la VNC est souvent très basse.

• Résultat : une plus-value imposable mécaniquement gonflée.

Cette plus-value est imposée au taux d’IS en vigueur :

• 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfices

• 25 % au-delà

Attention : pas d’abattement pour durée de détention ici.

2. Deuxième couche : la fiscalité personnelle des associés

Si les associés souhaitent récupérer l’argent de la vente, via une distribution de dividendes, ils seront à nouveau imposés à titre personnel :

• Flat tax de 30 % (12,8 % IR + 17,2 % prélèvements sociaux

  ou

• Imposition au barème progressif de l’IR (sur option), avec abattement partiel possible selon durée de détention des titres (et non du bien).

Résultat : une fiscalité totale qui peut approcher voire dépasser 50 %, surtout si le bénéfice de la vente est intégralement distribué.

Avantages de la SCI à l’IS

• Fiscalité optimisée à court/moyen terme grâce aux amortissements

• Moins d’imposition immédiate si les bénéfices sont conservés dans la SCI

• Idéal pour réinvestir les bénéfices dans d’autres biens ou travaux

• Très bonne lisibilité comptable avec le plan comptable

• Professionnalisation de la gestion (utile dans des stratégies patrimoniales ambitieuses)

Inconvénients de la SCI à l’IS

• Comptabilité complexe et coûteuse (expert-comptable obligatoire)

• Plus-values potentiellement forte à la sortie

• Pas d’abattement pour durée de détention (contrairement à l’IR)

• Dividendes imposés à 30% (flat tax) ou plus si option barème

• Irréversibilité du choix de l’IS

• Peu de place à l’erreur : une mauvaise gestion comptable peut avoir des effets fiscaux redoutables

Vous avez une question, contactez moi !

Prévoyance profession libérale