Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale permettant de séparer un actif en 2: l'usufruit et la nue-propriété.
Dans le cadre d’une donation ou d’une succession, cette technique est couramment utilisée pour réduire l’assiette des droits de donation ou d’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Elle permet ainsi de transmettre un bien tout en optimisant la gestion fiscale et en favorisant une transmission progressive.
Le principe du démembrement
Le démembrement de propriété se base sur la séparation de deux droits distincts sur un bien :
L'usufruit : le droit d'utiliser un bien et d'en percevoir les revenus (ex : loyers d'un bien immobilier). Pour imager un peu avec une Noix, la NP correspond au fruit sec.
La nue-propriété : le droit de disposer du bien (le vendre, par exemple) à une date future, généralement au moment de la disparition de l'usufruitier. Pour reprendre mon exemple de la noix, il s'agit de la coque.
L'intérêt dans le cadre d'une donation notamment à ses enfants est qu'au décès du donateur usufruitier, l'usufruit rejoint la nue-propriété dans avoir à payer des droits de succession ! Ainsi grâce aux abattement fiscaux en ligne directe, des parents peuvent donner des actifs (immobilier, parts sociales, capitaux) avec une fiscalité nulle voire fortement optimisée.
Lorsqu'un bien est démembre, la valeur de la nue-propriété dépend de l’âge de l'usufruitier, et c’est cet aspect qui permet d’optimiser la transmission.
Par ailleurs, il est communément admis que ce soient les parents qui paient, s'ils y en a, les droits de mutations liés à une opération de transmission à leurs enfants.
Le barème fiscal du démembrement
La valeur de l’usufruit et de la nue-propriété varie en fonction de l'âge de l'usufruitier. Plus l'usufruitier est jeune, plus la valeur de l'usufruit est importante, et vice versa.
Voici le barème qui s'applique :
Âge de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
Moins de 21 ans | 90% | 10% |
21 à 30 ans | 80% | 20% |
31 à 40 ans | 70% | 30% |
41 à 50 ans | 60% | 40% |
51 à 60 ans | 50% | 50% |
61 à 70 ans | 40% | 60% |
71 à 80 ans | 30% | 70% |
81 à 90 ans | 20% | 80% |
91 ans et plus | 10% | 90% |
Exemple de démembrement pour un immeuble locatif
Imaginons un bien immobilier d'une valeur de 600 000 € : un immeuble locatif détenu par deux parents de 57 et 59 ans qui décident de transmettre la nue-propriété de ce bien au profit de leurs deux enfants.
Les parents conservent l'usufruit à titre de revenus immobiliers, tandis que les enfants reçoivent la nue-propriété.
Calcul de la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété
D’après le barème, la valeur de la nue propriété dépend de l'age des usufruitiers et est donc égale à 50% de la valeur du bien pour des parents âgés de 57 et 59 ans (cf tableau. tranche d’âge entre 51 et 60 ans).
Par conséquent, la valeur de la nue-propriété est de :
50% de 600 000 € = 300 000 €
Chaque parent dispose d'un abattement de 100.000€/enfant par période de 15 ans donc de 400.000€ dans l'exemple.
Ainsi pour 300.000€ d'assiette de transmission, il n'y a aucun droit de succession à payer !
Impact sur la transmission finale
Au décès des parents, la pleine propriété du bien d'une valeur de 600.00€ se reconstituera dans les mains des enfants sans impots à payer !
Pour conclure:
Réduction des droits de donation : Le démembrement permet de réduire la valeur taxable du bien transmis. Ici, les parents ont transmis la nue-propriété d'un bien d'une valeur de 600 000 €, mais la base imposable avant abattement est réduite à 300 000 €.
Ce qui après abattement conduit à une exonération totale de droit de donation.
IFI: Seul l'usufruit est retenu pour le calcul de l'IFI (impôt sur la fortune immobilière). Les donateurs, souvent les parents, ne feront donc pas portés la charge de l'IFI à leurs enfants.
Gestion du patrimoine : Les parents conservent les revenus générés par les actifs transmis tout en transférant progressivement la propriété à leurs enfants. Cela permet de concilier gestion financière et optimisation de la transmission patrimoniale.
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