Comprendre la plus-value immobilière
- guilhemdetrie
- 16 juin
- 3 min de lecture
La plus-value immobilière correspond à la différence entre :
Le prix de vente d’un bien immobilier nu (non meublé).
Et son prix d’acquisition initial, augmenté des frais d’acquisition (frais de notaire, agence) et des éventuels travaux réalisés.
Lorsque vous réalisez une plus-value immobilière lors de la vente d’un bien immobilier (hors résidence principale), cette plus-value est soumise à une fiscalité spécifique.
Comment calculer la plus-value imposable ?
Déterminer la plus-value brute:
La plus-value brute se calcule simplement :
➡️ Plus-value brute= Prix de vente (−) Prix d’acquisition (majoré des frais d’acquisition et des travaux)
Les frais d’acquisition peuvent être forfaitairement majorés de 7,5% du prix d’achat ou pris en frais réels sur justificatifs.
Les travaux peuvent être retenus pour leur montant réel (factures) ou un forfait de 15% du prix d’achat si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans.
Appliquer les abattements selon la durée de détention:
La fiscalité immobilière prévoit des abattements progressifs en fonction de la durée de détention :
Durée de détention | Abattement pour l’impôt | Abattement pour prélèvements sociaux (PS) |
Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
6ᵉ à 21ᵉ année | 6 % par an | 1,65 % par an |
22ᵉ année | 4 % | 1,60 % |
23ᵉ à 30ᵉ année | Exonération totale | 9 % par an |
Après 30 ans | Exonération totale | Exonération totale |
➡️ Après 22 ans, vous êtes exonéré de l’impôt sur le revenu.
➡️ Après 30 ans, vous êtes exonéré totalement (impôt + prélèvements sociaux).
Quel taux d’imposition ?
Impôt sur le revenu (IR) : forfaitairement de 19%.
Prélèvements sociaux (PS) : actuellement à 17,2%.
En cas de plus-value immobilière imposable supérieure à 50.000 €, une surtaxe progressive s’applique en plus.
A noter que si vous aviez acheté à plusieurs, la surtaxe n'est due que par les vendeurs qui ont une PV > 50.000€.
Prenons un exemple:
Situation initiale :
Propriétaire : Célibataire
Durée de détention : 8 ans
Prix d’achat initial : 200.000 €
Prix de vente : 350.000 €
Pédagogiquement, je vais détailler chaque étape de façon chronologique:
Étape 1 : Détermination du prix d’acquisition
Le prix d’acquisition initial peut être majoré forfaitairement :
Frais d’acquisition forfaitaires (7,5%) :
➡️ 200.000 € × 7,5 % = 15.000 €
Travaux forfaitaires (15%) :
➡️ 200.000 € × 15 % = 30.000 €
Soit un prix d’acquisition total majoré égal à: 200 000 € +15 000 € + 30 000 € = 245.000€
Étape 2 : Calcul de la plus-value brute
Plus-value brute= Prix de vente (−)Prix d’acquisition majoré
➡️ 350.000 € - 245.000 € = 105.000 €
Étape 3 : Calcul des abattements
Impôt sur le revenu (IR) : 6% par an à partir de la 6ᵉ année
➡️ (3 années × 6%)= 18%
➡️ Montant IR : 105.000 € × 18 % = 18.900 €
Prélèvements sociaux (PS) : 1,65% par an à partir de la 6ᵉ année
➡️ (3 années × 1,65%) = 4,95%
➡️ Montant PS : 105.000 € × 4,95 % = 5.197€
Étape 4 : Calcul des bases imposables après abattements
Type d’imposition | Plus-value brute | Abattement | Plus-value imposable |
IR (19 %) | 105 000 € | 18 900 € | 86 100 € |
PS (17,2 %) | 105 000 € | 5 197€ | 99 802€ |
Étape 5 : Calcul de la fiscalité avant surtaxe
Type d’imposition | Base imposable | Taux | Montant à payer |
Impôt sur revenu | 86 100 € | 19 % | 16 359 € |
Prélèvements sociaux | 99 802€ | 17,2 % | 17 166€ |
Total IR + PS | 33 525€ |
Étape 6 : Calcul de la surtaxe
La plus-value imposable (86.100 €) dépasse 50.000 €, une surtaxe progressive s’applique:
Tranche | Montant | Taux | Calcul surtaxe | Montant surtaxe |
De 50 001 € à 60 000 € | 10 000 € | 2 % | 10 000 € × 2 % | 200 € |
De 60 001 € à 86 100 € | 26 100 € | 3 % | 26 100 € × 3 % | 783 € |
Total surtaxe | 983 € |
Étape 7 : Montant total définitif de la fiscalité
Détail imposition | Montant |
Impôt sur revenu | 16 359€ |
Prélèvements sociaux | 17 166€ |
Surtaxe | 983€ |
Total définitif | 34 508€ |
Comment déclarer ?
Lors de la vente du bien, c’est le notaire qui établit et transmet la déclaration fiscale directement au service des impôts. Il prélève également l’impôt dû sur le montant de la vente et vous reverse le reste.
En revanche, il vous sera obligatoire de reporter le montant de la plus-value imposable dans votre déclaration de revenus annuelle.
Cela se fait en remplissant la case 3VZ du formulaire 2042-C.
Cette déclaration n'entraîne pas une double imposition (ouf), mais elle est essentielle pour le calcul de votre revenu fiscal de référence.
Ce qu'il faut retenir :
La plus-value immobilière est soumise à l’impôt (19%) et aux prélèvements sociaux (17,2%).
Des abattements progressifs s’appliquent selon la durée de détention.
Après 22 ans, plus d’impôt sur le revenu ; après 30 ans, plus aucun impôt.
Une surtaxe s’applique aux plus-values imposables supérieures à 50.000 €.
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